国务院关于修改《物业管理条例》的决定
 
[2009/7/8 8:23:56]
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》:
一、将第一条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或都街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决室不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
删除第十条第二款。
二、将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:
“(一)制定和修改业主大会议事规则;
“(二)制定和修改管理规约;
“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
“(四)选聘和解聘物业服务企业;
“(五)筹集和使用专项维修资金;
“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
“(七)有关共有和共同管理权利的其他得大事项。”
三、将第十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
“业主可以委托代理人参加业主大会会议。
“业主大会决定本条例第十一乐第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
四、将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”
此外,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对别条文的文字作了修改。
本决定自2007年10月1日起施行。
《物业管理条例》根据本决定作想应的修订,重新公布。
 
物业管理条例
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布  根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)
第一章       
第一条        为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条        本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业管理,是指业主通过选聘业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条        国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竟争机制选择物业服务企业。
第四条        国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条        国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的临督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的临督管理工作。
第二章      业主及业主大会
第六条        房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)   按照物业服务合同的约定、接受物业服务企业提供的服务;
(二)   提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)   提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)   参加业主大会会议,行使投票权;
(五)   选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)   临督业主委员的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同:
 (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权:
 (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用:
 (十)法律、法规规定的其他权利。
    第七条  业主在物业管理活动中,履行下列义 务:
    (一)遵守管理规约、业主大会议事规则:
    (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
    (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
    (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
    (五)按时交纳物业服务费用;
    (六)法律、法规规定的其他义务,
    第八条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。
    业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
    第九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。
    物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
    第十条  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是.只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
    第十一条  下列事项由业主共同决定:
    (一)制定和修改业主大会议事规则;
    (二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
    (四)选聘和解聘物业服务企业;
    (五)筹集和使用专项维修资金:
    (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
    (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项.
    第十二条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
    业主可以委托代理人参加业主大会会议。
    业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约东力。
    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
    第十三条  、业主大会会议分为定期会议和临时会议。
    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
    第十四条  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
    住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
    业主委员会应当做好业主大会会议记录。
    第十五条  业主委员会执行业主大会的决定事项。履行下列职责:
    (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
    (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
    (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
    (四)监督管理规约的实施;
    (五)业主大会赋予的其他职责。
    第十六条  、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
    业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强;.具有一定组织能力的业主招任.
    业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
    第十七条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
    第十八条  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
    第十九条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
    第二十条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
    在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,井队真听取居民委员会的建议。
    第三章  前期物业管理
    第二十一条  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
    第二十二条  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
    建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
    第二十三条  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同寸,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
    第二十四条  国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
    住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
    第二十五条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
    第二十六条  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
    第二十七条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
    第二十八条  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
    第二十九条  在办理物业承接验收手续时。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
    (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
    (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
    (四)物业管理所必需的其他资料。
    物业服务企业应当在时期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
    第三十条  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
    第三十一条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
    第四章  物业管理服务
    第三十二条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
    第三十三条  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
    第三十四条  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
    第三十五条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
    物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
    第三十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
    物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第三十七条  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
    业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
    第三十八条  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
    第三十九条  物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
    物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
    第四十条  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
    第四十一条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
    第四十二条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业.物业服务费用由建设单位交纳。
    第四十三条  县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
    第四十四条  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
    第四十五条  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
    物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
    第四十六条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
    有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后。应当依法对违法行为予以制止或者依法处理.
    第四十七条  物业服务企业应当协肋做好物业管理区域内的安全防范工作.发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作.
    物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.保安人员在维护物业管理区域的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益.
    第四十八条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
    物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
    第四十九条  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
    第五章  物业的使用与维护
    第五十条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
    业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
    第五十一条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
    因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
    业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
    第五十二条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任.
    前款规定的单位因维修、养护等需要,临寸占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
    第五十三条  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
    物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
    第五十四条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
    专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
    专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
    第五十五条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
    第五十六条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
    责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
    第六章  法律责任
    第五十七条  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给子警告,可以并处10万元以下的罚款。
    第五十八条  违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
    第五十九条  违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
    第六十条  违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任.
    以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚.并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
    第六十一条  违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
    第六十二条  违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
    第六十三条  违反本条例的规定,挪用专项维修资金的.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金。情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
    第六十四条  违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,井处10万元以上50万元以下的罚款。
    第六十五条  违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
    第六十六条  违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施没备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
    (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
    (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地.损害业主共同利益的;
    (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
    个人有前款规定行为之一的.处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
    第六十七条  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
    第六十八条  业主以业主大会或者业主委员会的名义。从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
    第六十九条  违反本条例的规定。国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
    第七章  附则
    第七十条  本条例自2003年9月l口起施行。
安徽省城市物业服务收费
    管理实施办法
    第一条  为规范城市物业服务收费行为,保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)及省政府《关于规范物业服务收费的通知》(皖政[2004]92号),制定本办法。
    第二条  本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。
    第三条  国家提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
    第四条  省政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理。
    县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理.
    第五条  物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
    第六条  物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
    住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
    第七条  住宅区物业综合服务费实行分等定价。市、县(市)人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,根据行业平均成本和当地经济发展水平,制定物业管理服务分等定级办法,明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度.并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。并将约定的收费标准报价格管理部门、房地产行政主管部门备案。
    双方约定不成的,按管理权限报价格主管部门审定。
    小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费.由市、县(市)人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则,制定管理办法和指导价格。
    第八条  实行政府指导价的物业服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。
    第九条  实行市场调节价的物业服务收费,由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。
    第十条  物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显着位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
    第十一条  业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由、业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    第十二条  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
    前期物业管理综合服务收费标准,参照物业服务 收费分等定级办法,由建设单位或物业管理企业根据物业管理服务等级,对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。
    双方约定不成的,按管理权限报价格主管部门审定。
    第十三条  实行物业服务费用包干制的,物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
    实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
    3、物业管理区域清洁卫生费用;
    4、物业管理区域绿化养护费用;
    5、物业管理区域秩序维护费用;
    6、办公费用;
    7、物业管理企业固定资产折旧;
    8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
    9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
    根据自愿的原则,经业主或业主委员会同意,可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。费用计入服务成本或服务支出。
    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计人物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
    第十四条  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
    物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
    业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
    第十五条  物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
    第十六条  物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
    第十七条  县级以下人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
    第十八条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的.物业管理企业可以依法追缴。
    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
    物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
    对五保户和实行生活低保的住户.经业主委员会和物业管理企业双方商定,可以减收或者免收物业服务费用。
    第十九条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的,物业服务费用由物业权利人全额交纳。
    第二十条  物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用.
    第二十一条  物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务.服务收费由双方约定。
    第二十二条  加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同房地产主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查,尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。
    第二十三条  实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前,到当地价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》,亮证收费,收费时使用税务票据。
    第二十四条  提高物业管理企业收费管理人员的业务水平,加强物业管理收费人员业务能力培训。
    第二十五条  物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和(价格违法行为处罚规定》予以处罚。
    第二十六条  本办法由省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责解释。
    第二十七条  市、县(市)可以根据本办法规定.结合本地实际,制定实施细则。
    第二十八条  本办法自2005年8月1日起执行。
    淮南市物业管理规定
    (2006年6月22日淮南市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准根据2008年12月20日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的关于批准《淮南市人民代表大会常务委员会修改<淮南市物业管理规定>的决定》的决议修改)
    第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
    第二条本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。
    第二条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,区、县房地产管理部门对本辖区内物业管理活动进行监督管理,指导业主委员会的工作,协调业主委员会与物业服务企业的关系。
    建设、规划、工商、物价、公安、市容、水利等行政管理部门应当在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。
   街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当协助区、县房地产管理部门做好业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
    第四条符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域,建设单位应当书面报告区、县房地产管理部门,并提供业主清册、物、业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的要求。 
    第五条区、县房地产管理部门应当在接到建设单位的书面报告或者业主的要求后,及时会同社区居民委员会,指导成立首次业主大会会议筹备组。
    筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1人.业主代表3人,筹备组组长由业主代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告。
    筹备组应当自成立之日起30日内,在区、县房地产管理部门的指导下,召开首次业主大会会议。
    第六条本规定实施前,已建成投入使用的物业管理区域,原建设单位不存在的,由物业所在地的区、县房地产管理部门指导成立业主大会筹备组;属于房改出售公有住房的。由房改出售公有住房的单位参加业主大会筹备组。有多家房改出售公有住房单位由出售公有住房套数最多的单位参加业主大会筹备组。
    第七条业主大会筹备组应当履行下列主要职责:
    (一)拟定管理规约草案、业主大会议事规则草
  案;
    (二)拟定业主委员会的选举办法草案;
    (三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数;
    (四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会会议召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;
    (五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务工作.
    第八条业主委员会应当由5至15人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业及其关联企业任职。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年。其组成人员可以连选连任。
    业主委员会委员缺员超过40%的,应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的.区、县房地产管理部门应当责令业主委员会限期增补。
    第九条分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期人住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举.
   第十条除首次业主大会会议外。业主大会会议由业主委员会负责召集。
    业主大会会议每年至少举行一次。符合法定条件提议召开业主大会临时会议的,业主委员会应当在30日内召开;逾期未召开的,房地产管理部门应当督促业主委员会召开。
    业主委员会集体辞职的,或者违反法律法规,侵害多数业主合法权益,经区、县房地产管理部门指出拒不改正的,按本规定第五条重新选举业主委员会。
    第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿人户送交业主并由业主签字确认。
    第十二条依法选举产生的业主委员会应当在规定的期限内,将下列资料报区、县房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并将备案的有关情况告知物业所在地的社区居民委员会和辖区派出所。
    (一)业主大会会议决定;
    (二)业主大会议事规则;
    (三)管理规约;
    (四)业主委员会组成人员的名单。
    业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当重新备案。
    第十三条区、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
    以业主委员会的名义发布信息,必须经业主委员会会议作出决定,加盖印章方可对外公布。
    第十四条业主委员会每半年至少召开一次会议,业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上业主委员会委员要求召集的,业主委员会主任应当及时召集。
    业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。
    第十五条业主委员会应当建立业主名册,并指定专人保管。业主名册应当包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。
    产权发生变更或者联系方式改变的,业主应当及时告知业主委员会和物业服务企业。
    建设单位、物业服务企业应当协助业主委员会建立业主名册。
    业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用,不得用于其他目的。
    第十六条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。未按时移交的,可由辖区派出所协助移交。
    第十七条业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主合法利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。
    第十八条物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动,不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
    第十九条外地物业服务企业进入本市承揽物业管理业务的,应当持资质证书、营业执照、税务登记等资料,到市房地产行政主管部门备案。
    第二十条一个物业管理区域应由一个物业服务企业管理。分期开发建设的,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建设部分不再另行选聘物业服务企业。
    第二十一条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:
    (一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
    (二)现售商品房在正式销售30日前;
    (三)非出售的新建物业在交付使用90日前.
    第二十二条前期物业管理招标投标活动中的评标由建设单位代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上的单数组成,其中专家人数不得少于成员总数的五分之三。
    评标委员会专家由招标人从专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
    建设单位应当将与物业服务企业签订的前期物业服务合同报送市房地产行政主管部门备案。
    建设单位在销售房屋时。应当将前期物业服务合同作为销售合同的要件。
    第二十三条新建住宅物业的建设单位在办理房屋预售手续时,应提供物业管理方案,并按物业总建筑面积的3%。提供物业管理用房,但最低不得少于50平方米。
    物业管理方案包括:物业管理用房面积及其座落位置、建设单位与物业管理单位签订的前期物业服务合同;物业服务企业的营业执照和资质证书;业主临时公约;住宅区公共配套设施设备明细表;建筑面积5万平方米以上的住宅物业应当提供前期物业管理项目招标投标备案表。
    本规定实施以前已出售的物业,其管理用房面积标准由市人民政府另行规定。
    物业管理用房应当包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房和保安人员值班用房、门卫房等。
    第二十四条建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电基本使用功能。违法建筑、临时建筑、公共场所或者公共部位不得作为物业管理用房。
    第二十五条物业管理服务合同解除后,物业服务企业应当退还多收的物业管理服务费和其他费用。有过错的,应当依法赔偿损失。
    第二十六条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业服务费等其他收费实行市场凋节价。
    政府指导价由市、县价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准确定,并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定;双方约定不成的,可以申请价格行政主管部门协调。物业服务企业应当将约定的收费标准报市、县价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。
    第二十七条业主或物业使用人因装饰、装修等产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业指定的地点统一堆放,并按规定交纳清运费用,由物业服务企业统一清运。
    第二十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用.物业服务费可以每月收取一次,也可以半年收取一次,双方另有约定的,从其约定。
    新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算;未领取的,自建设单位通知交房的最后期限开始计算。
    第二十九条建设单位或者房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业,应全额交纳物业服务费。
    业主出售物业时,应当结清物业服务费等相关费用。
    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定.业主负连带交纳责任.
    第三十条业主对物业服务企业提供的属于物业管理服务合同约定的服务不满意的,可以向业主委员会、物业服务企业或房地产管理部门投诉,但不得拒绝交纳物业服务费。
    业主联名或者业主委员会要求解除物业管理服务合同的,在解除合同的程序未履行完毕前,不得拒绝交纳物业服务费。
    第三十一条物业服务企业对其管理区域内的违反相关法律法规规定的行为应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
    有关行政管理部门应当在接到物业服务企业报告后的2个工作日内调查处理。损坏绿化及设施,装饰、装修房屋时拆改房屋承重结构等违法行为.由建设行政主管部门查处;违法搭建建筑(构)物,违反规定摆摊设点、占道经营,随意倾倒生活、建筑垃圾等破坏市容环境和超标排放噪声的行为,由城市管理行政执法机构查处;擅自改变房屋用途或外貌,侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备等行为,由房地产行政管理部门查处;堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质等行为,由公安部门查处;在宅院内私自打井等违法行为,由水利行政管理部门查处。
    第三十二条车辆在物业管理区域内的公共场地、道路上停放、收费及其使用等管理事项。由业主大会或业主委员会决定。收费标准参照物价部门的规定确定。车主对车辆保管有要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
    载重量超过0.5吨的货车和超过9座的客车不得在住宅物业管理区域内停放,因施工等特殊需要的除外。
    物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用公共绿地和公共活动场地,不得产生噪声等环境污染,
    第三十三条物业管理区域内的机动车停车场(库).应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
    第三十四条物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有:
    (一)物业管理用房;
    (二)按规划配建的非机动车车库;
    (二)公共绿地、道路、场地,共用走廊通道;
    (四)建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业;
    (五)建设单位以物业买卖合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;
    (六)其他依法归全体业主所有的设施设备。
    建设单位申请归全体业主所有的房屋所有权初始登记时,由房地产登记机构予以记载,但不颁发房地产权证书。业主委员会成立后,房地产登记机构应当向业主委员会提供记载的内容。
    第三十五条新建商品住宅、公用住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业买受人应当按照国家、省和本市的规定,交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应当补交。补交的具体办法由市房地产行政主管部门制定。
    专项维修资金应当用于物业的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造,不得挪作他用。
    第三十六条专项维修资金由市、县人民政府确定的机构负责统一管理,实行专户存储,按幢建帐,按户核算制度。
    专项维修资金低于规定数额的30%时,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
    第三十七条物业共用部位、共用设施设备的中修、小修由业主委员会或物业服务企业提出方案和资金预算,并组织相关业主讨论决定。
第三十八条高层住宅电梯和增压水泵、小区景观照明、消防设施等的日常运行费用可以纳入物业服务费,也可以单独建帐据实分摊。
    高层住宅电梯、增压水泵的首次更新费由建设单位支付,交市专项维修资金管理机构,实行专产存储.专款专用。
    第三十九条违反本规定的行为,国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的,依照其规定处理。
    第四十条违反本规定第四条规定.未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区、县房地产管理部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县房地产管理部门责令限期改正。
    第四十一条违反本规定第十九条规定,外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的,由市房地产行政主管部门责令其限期改正。
    第四十二条物业服务管理企业违反本规定第三十一条第一款规定,对违法行为未予劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的,由市房地产行政主管部门责令改正;造成严重后果的,依法承担相应的法律责任。
    第四十三条房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者对报告的违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    第四十四条本规定自2006年10月1日起施行。
  淮南市人民政府文件
    [2005]8l号
  关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知
    风台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
    《淮南市住宅区物业管理办法》已经市政府第86次市长办公会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。
 
 
 
 
                                               淮南市人民政府
                                               二00五年八月三日
    淮南市住宅区物业管理办法
    第一章总则
    第一条为实现建设和谐淮南的宏伟目标,让全市人民安居乐业,按照“以人为本、为民服务、明确职责、强化管理、科学发展”的要求,根据国家有关法律、法规,制定本规定。
    第二条本规定所称住宅区物业管理,是指对以住宅为主的生活小区(含组团)进行综合全面管理,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活居住环境。
    第三条市、县(区)房地产行政主管部门是住宅区物业管理的主管部门,街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督.协调物业管理与社区建设之间的关系。
    第四条住宅区物业管理应当遵循以下原则:依法行事与权责分明的原则;业主自律与专业化的物业管理相结合的原则;服务与收费相一致的原则;业主与物业管理企业权力和义务相对等的原则;属地管理与行业管理相结合的原则;统一管理与公平竞争的原则。
    第五条住宅区管理服务基本要求:配套设施齐全,方便人民生活;管理行为规范.服务主动热情;设施设备完好,日常维护及时;道路平整无坑,车辆人行安全;绿化不露黄土,花草木无枯萎;垃圾按时清运,环境整洁美观;社区文化丰富,业主关系融洽;安全设施完好,公共秩序井然。
    第二章业主享有的权利
    第六条卫生保洁服务。
    小区主、次干道每日有专人清扫,全天保洁.生活垃圾日产日清;绿化带、花坛无杂草、弃物,定期杀虫灭鼠;清扫楼梯及擦扶手每周不少于一次。
    第七条绿化美化亮化服务。
    (一)新建住宅区的绿化、亮化由开发建设单位按规划建设,交物业管理企业管理。
    (二)老住宅区、道路两侧和花坛不露黄土,道路平整、硬化、无坑槽。物业费中含有亮化费或已收取亮化费的,路灯、楼道灯要保证亮灯每天不少于八小时,并保证亮化设施完好。
    第八条公共秩序维护服务。
    (一)实行物业管理且服务标准达到一级以上的住宅区,主出人口要实行24小时值守,小区重点部位每2至3小时巡视一次。
    (二)未实行物业管理的住宅区,原产权单位要从人员、资金方面予以保证,做好小区的安全保卫工作。
    (三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处协调、组织做好看楼护院工作。
    (四)公安部门要利用“警灯闪烁”工程,加强对住宅区重点时段的巡逻,做到无一住宅区遗漏,减少各类案件的发生。
    第九条物业共用部位、共用设施设备日常维护服务。
    (一)保修期以内的,由开发建设单位负责维修。
    (二)保修期以外的,根据《淮南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》,大修、更新和改造时,可使用维修基金,由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审核,业主大会同意后实施;中、小修由业主和使用人负责,物业管企业现场协调。
    (三)物业管理企业(单位)要保证小区共用部位和共设施设备的日常运行维护及环卫设施基本完好,窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞一次。维护费用,实行物业管理的,由物业管理企业负责;未实行物业管理的,由原产权单位负责;散居户由全体业主负责。
    第十条室内自用部们维修服务.
    业主自用部位的维修,可请物业管理企业或市物业管理便民服务中心及相关单位进行有偿维修服务,费用由业主负担。
    第十一条水、电、气、暖、通讯、有线电视等保障服务。
    凡业主按时足额交纳上述服务费用的,要保证上述服务项日正常使用,严禁随意中止上述服务,因故确需中止的,要事先告知业主。
    第十二条社区文体活动服务。
    所有物业管理企业(单位)每年集中组织开展健康向上社区文体活动不少于一次。实行物业管理的住宅区,要按小区的不同服务等级开展好小区的文化活动。
    笕三章业主应尽的义务
    第十三条自觉遵守住宅区各项管理规定和业主公约,积极主动参与业主大会和业主委员会组建工作,配合支持物业管理企业按照业主公约、物业服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
    第十四条自觉维护小区的公共卫生,不随意倾倒生活、建筑等各类活动。
    第十五条自觉保护小区的绿化,不损坏小区绿地和花草树木,不在小区内刨土种菜,不改变绿化的统一布局。
    第十六条自觉维护小区的公共秩序,禁止堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质。
    除规划外,不得在小区内设置娱乐、餐饮等场所:小区内施工及按规划建设的娱乐、餐饮等场所,施工及营业时间不得超过晚上十点,以免影响他人休息。
    有条件的住宅区,车辆按规定做到入库或进入停车场;没有条件的,按照管理单位指定位置停放,不得随意停放;不得在楼梯间堆放杂物和停放自行车。
    第十七条自觉按约定或物价部门核定的标准交纳物业管理服务费及水、电、气、暖、有线电视、电话等费用.如对服务不满意,可向主管部门投诉或向法院起诉,个人不得以任何理由拒交物业管理费用。
    第十八条自觉爱护小区设施设备,不得有意损坏;对人为损坏的,由责任照价赔偿。
    第十九条严禁私自拆改房屋结构。按规定进行室内装饰装修,装饰装修要服从物业管理企业(单位)管理,装饰、装修开工前,应当告知物业管理企业(单位),并与之签定装饰装修管理服务协议,明确双方的权利、义务和违约责任。
    第二十条住宅区严禁擅自改变房屋用途,严禁乱搭乱建。
    第二十一条不在小区内随意摆摊设点,经业主大会同意并报有关部门批准设立的摊点,要服从管理单位的管理,定时,定点经营,搞好摊点区的环境卫生,维护摊点区的秩序。
    第四章责任区分
    第二十二条物业管理与收费责任。
    (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业(单位)要按服务等级标准搞好小区服务与管理,按质价相符的原则,依据服务合同和有关规定收取相应的费用,并实行服务与收费公示制度。私自增设收费项目或只收费不管理或多收费少管理等侵害业主利益的行为,物价和房地产行政主管部门要严肃查处.
    (二)未实行物业管理的住宅区,具体收费项目及收费标准由原产权单位报物价部门审定。
    (三)无产权单位管理的住宅区,由物业所在地的街道办事处将收费项目和收费标准报物价部门审定。
    第二十三条对拒不缴纳物业服务费的,物业管理企业(单位)可申请法院裁决。
    第二十四条住宅区绿化、保洁、公共秩序维护责任。
    (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业要做好小区的绿化、保洁及公共秩序继护。对长期管理不好、业主反映较大的住宅区,房地产行政主管部门要及时追究有关物业管理企业的责任。
    (二)未实行物业管理的住宅区,由原产权单位或建设单位负责维护小区的绿化、保洁及安全工作。
    (三)无产权单位且末实行物业管理的住宅区,由街道办事处负责协调、督促小区的绿化、保洁及看楼护院工作。
    (四)公安部门要对住宅区的安全工作进行指导、监督和管理,对管理单位报告的安全事故,要立即前往处理。
    第二十五条水、电、气、暖、通信、有线电视等维修责任。
    供水、供电、供气等单位依法承担物业管理区域.内相关管线和设施设备维修、养护责任,接到主干线路的紧急报修电话后.要以最快速度赶赴现场抢修。
    第二十六条对住宅区内破坏绿化,随意倾倒生活、建筑垃圾,产生噪声污染,随意摆摊设点、破坏市容环境等行为,有关单位要立即进行制止,并向市行政执法机关报告,由行政执法机关依照有关规定进行处罚。
    第二十七条对不听劝阻,拆改房屋承重结构的,由市建设行政主管部门依法予以处罚。
    第二十八条对侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,影响他人生活、工作的,由市房地产行政主管部门依照有关法规予以处罚。
    第二十九条对在住宅区山堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质的,管理单位发现后,要立即制止,并向公安部门报告,由公安部门依法予以处罚。
    第三十条业主大会是代表和维护管理区域内全体业主合法权益的群众自律组织。全市2万平方米以上的住宅小区(组团)原则上都要成立业主大会,组建业主委员会。
    (一)新建住宅区符合下列条件之一的,可成立业主大会:
    1、入住率达到50%以上的;
    2、首批物业交付满2年的,并且人住率超过30%的;
    3、首批物业交付满3年的。
    (二)新建住宅区成立业主大会,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由建设单位牵头筹备业主大会。
    (三)老住宅区成立业主大会的.由业主代表、物业管理企业和社居委组成筹备组,由县、区房地产行政主部部门牵头筹备业主大会。
    (四)县、区房地产行政主管部门是业主委员会的管理部门,具体协调、处理业主委员会内部及其同物业企业之间的问题。
    第三十一条新建住宅小区按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮南市物业管理招标投标管理暂行办法》规定。必须实行前期物业管理招投标;2万平方米以上的旧小区在选聘新的物业公司时,也要实行物业管理招投标。
    第三十二条本办法自颁布之日起施行。
淮南市物      局文件
房地产管理局
    淮价房[2007]3号
  关于印发淮南市城市住宅区物业
  综合服务费等级收费标准的通知
    各区物价局、房地产管理局,各物业管理企业;
    近年来,为了规范物业服务收费行为,国务院颁布了《物业管理条例》,国家发改委、省政府、省物价局、省建设厅先后分别制定了物业服务收费管理办法,对过去制定的物业管理收费政策作了部分改革,对住宅物业综合服务费等实行政府指导价管理,将物业公司的服务内容、服务质量和服务收费实行等级管理,分等定价,在城市住宅区物业管理服务中充分体现优质优价。为进一步建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制.维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,促进我市物业管理行业的健康发展,根据省政府《关于规范物业服务收费的通知》以及省物价局、省建设厅印发的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》,结合我市实际,制定了《淮南市城市住宅区物业综合服务费等级收费标准》。现予以发布,并就有关问题通知如下:
    一、我市住宅区物业综合服务费,实行分等定价。  《淮南市城市住宅区物业综合服务费等级收费标准》(附后)由市价格主管部门会同市房地产主管部门根据(淮南市城市住宅区物业管理公共服务等级基本标准),结合我市物业管理行业社会平均成本和我市的经济发展水平制定和调整。具体收费标准按以下方式约定:
    (一)新建住宅小区,建设单位在销(预)售房屋时应将物业服务协议作为销(预)售合同的附件与物业受买人同时签定,物业服务协议中应当按照市价格、房地产主管部门发布的等级收费标准约定服务等级、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业受买人公共利益的约定应当一致。在房屋买卖合同中已约定物业综合服务费收费标准的按约定标准
执行;
    (二)已成立业主委员会的小区,其具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据市价格、房地产主管部门发布的等级收费标准在物业服务合同中约定。
    (二)未成立业主委员会的小区,以及业主大会或业主委员会与物业管理企业对具体收费标准双方约定不成的,其物业综合服务费按《淮南市物业管理规定》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》规定执行。
    物业管理企业应将约定后的收费标准在执行前分别报市价格主管部门、房地产主管部门备案。
    二、高层住宅物业综合服务费由市价格主管部门会同市房地产主管部门根据有关规定分别制定指导价进行管理。
    三、已经市价格主管部门核定的物业服务收费可以继续执行。如果因服务内容、服务等级与收费标准不符的。可由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据等级收费标准重新约定。
    四、此文自发布之日起执行。
 
 
 
 
 
 
 
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